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典型项目社会稳定风险评估实践要点总结

  以拆迁项目为例,风险评估工作的实施流程一般包括以下几方面:

  (1)接受业务委托:

  一般由街道办组织实施主体开展风险评估工作,实施主体可委托第三方机构开展风险评估工作。第三方专业机构参与的最大优势在于身份上的独立性和业务上的专业性。

  (2)制定工作方案:

  明确组织分工、工作进度、技术路线、拟征询意见对象及方法、风险评估报告大纲等事项。

  (3)开展民意调查:

  调查内容主要为被搬迁人最为关心的补偿标准和规划安置两方面内容。民意调查比例暂无规定,一般根据体量合理设定。在旧住宅区拆除重建项目中,民意调查大多与意愿征集工作同步开展,调查对象主要为项目范围内的被搬迁人。在定点房屋征收项目中,被搬迁人配合意愿不高,一般以外部调查为主。

  (4)编制评估报告:

  包括项目基本情况、评估思路、风险调查、风险评估分析、风险结论、防范措施和应急预案等内容。

  (5)组织专家论证:

  一般组织5名专家,例如估价师/律师/政府部门工作人员(政法委、综治办、住建局、更新局等)对项目风险评估进行论证。

  (6)申请报告备案。  

  03 拆迁项目的常见风险因素根据风险评估工作实践,拆迁项目的常见风险因素主要为:    

  04 拆迁项目的风险评估体系

  风险评估体系以定性分析与定量分析相结合,包括风险因素的定性以及风险权重和等级的量化:    

  05 典型项目的风险评估实践要点(1)拆除重建项目

  在旧住宅区拆除重建项目中,社会稳定风险评估报告由申报单位(街道办事处)组织开展编制,作为项目的前期申报材料之一。

  作业要点:大多在意愿征集的时候会同步开展民意调查,调查对象主要为项目范围内的被搬迁人,适当增加周边小区业主的调查。

  风险识别:①周边小区要求纳入改造引起的信访或起诉的风险;②补偿方案的均衡性;③规划方案的风险;④市政工程建设运营的影响(例如高铁建设)等。

  防范措施:①研究周边小区改造路径:从合法性、可行性的角度研究周边小区的改造路径,若不适用改造政策,可通过致业主的一封信或者组织座谈会说明原因。若适用改造政策,且项目实施切实可行,可探索分期实施的路径;②充分解释补偿政策条款:调研同地区类似项目补偿标准,提高被搬迁人的接受度;③提升业主的规划解读能力:可采取邀请专家宣讲规划方案、派发宣传册、编制规划问答等方式,提高业主对规划方案的解读能力;④通过拆除重建远离噪音:通过拆除重建将未来还迁区重新布局在远离市政工程一侧,采取隔音窗、绿化带、设置直立式声屏障等方式降噪,严格落实各项环境环保措施,搭建被搬迁人与主管部门的沟通桥梁。

  (2)定点房屋征收项目

  房屋征收决定作出前,房屋征收部门制定社会稳定风险评估方案和论证规程,并组织有关部门和专家、学者对社会稳定风险进行评估论证。

  作业要点:定点征收项目是对个别未签约的被搬迁人进行行政征收,被搬迁人大多不愿意与评估人员沟通,需要从股份公司、已签约业主、街道办等外部入手,了解其相关信息和诉求。另外,严格审核项目程序是否按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)》《深圳市人民政府关于修改〈深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)〉的决定》规定实施。

  风险识别:区别于其他拆迁项目,定点房屋征收项目需要重新申请立项、制定补偿方案、发布征收公告,容易受到被搬迁人对程序合法性的质疑,引起复议、诉讼、信访的风险。

  防范措施:①程序及材料准备方面:完善充实项目符合房屋征收政策的适用依据(如:是否取得立项文件、是否发布征收提示、是否编制补偿方案、补偿资金是否足额到位等);②证据保全方面:做好现状建筑及谈判过程中证据保全;③信访维稳方面:与信访、维稳、公安等部门提前做好部署;④其他:做通被搬迁人思想工作,打消其复议、诉讼、信访等想法,同步促进签约。

  (3)重大厌恶型设施建设项目  

  重大厌恶型设施建设项目重点评估项目实施的可控性,论证项目可能引发的社会稳定风险是否可控,是否有相应的防范措施,宣传解释和舆论引导措施是否充分等。

  作业要点:调查拟建项目实施的依据是否充分,了解项目前期审批相关文件(包括国土资源、环境保护等部门出具的规划选址、环境影响评价文件),评估是否会对周边自然社会环境和居民生活造成影响,判定项目规划选址的合理性,以及周边居民、网络媒体的舆论导向。

  风险识别:①项目陷入舆论危机风险;②引发群体性事件的风险;③网络媒体导向舆论等。

  防范措施:①项目论证方面:组织生态环境局、水务局等有关部门,以及规划单位、环保专家对项目的规划选址进行技术论证,完善充实项目实施的依据,并制定相关的环保措施;②舆论营造方面,按照有关规定及时公开项目规划选址、环境影响评价的相关文件,通过召开规划选址及环评结果宣讲会、派发项目问答、媒体报道等方式,强调项目的重要性和规划选址的合规合理性;③预防群体性事件方面:成立项目运营监督委员会,邀请业内专家、环保人士、本地居民等成员共同监督,以便对公众疑虑及时反馈,提前部署应对信访。

  (4)涉及重大规划调整的项目

  涉及重大规划调整的项目重点围绕规划方案的合理性进行论证,论证规划调整的措施和手段是否必要、适当,是否维护了相关群众的合法权益等。

  作业要点:评估规划编制程序是否合理,规划调整过程是否按照有关规定履行了公众参与、专家咨询、信息公开等程序性要求,评估业主对规划调整的认可度。

  风险识别:规划调整接受度的风险(例如被搬迁人对用地布局、建筑容积率调整不满等)。

  防范措施:①公布时点方面:按照市、区相关政策规定的时点,公布拆迁项目的概念规划、专项规划。此外,为减轻签约阶段的解释、宣讲压力,建议将规划编制工作前置,在签约前公示专项规划,避免项目阻滞;②规划编制方面:规划方案在编制过程中要加强论证,减少后续内容的调整;③保障业主的知情权和参与权方面:通过设立接待点、组织宣讲会、派发宣传册等信息公开方式解释规划调整缘由,邀请具备相关专业背景的业主代表参与规划方案的编制与设计,引导业主主动理解、认可规划调整内容。

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